Instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 et codifié à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le fonds travaux est une épargne collective obligatoire que les copropriétaires doivent alimenter chaque année. Son objectif : anticiper les dépenses de travaux importants et éviter les appels de fonds exceptionnels qui mettent certains copropriétaires en difficulté.
Qui est concerné ?
Toute copropriété dont le bâtiment ou le groupe de bâtiments a plus de 5 ans est soumise à l'obligation de constituer un fonds de travaux. L'âge s'entend à partir de la réception des travaux de construction.
Exception importante : les copropriétés de moins de 10 lots peuvent, à l'unanimité des voix, décider de ne pas constituer de fonds de travaux pendant une période de 3 ans, renouvelable par vote de même majorité.
Le montant minimum : 5 % du budget prévisionnel
La loi fixe un plancher : la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété (hors fonds de travaux lui-même). L'AG peut voter un montant supérieur si elle l'estime nécessaire.
Exemple : une copropriété avec un budget prévisionnel de 20 000 € doit cotiser au moins 1 000 € par an au fonds de travaux (5 % × 20 000 €). Cette cotisation est répartie entre les copropriétaires selon leurs tantièmes, exactement comme les charges courantes.
| Budget prévisionnel annuel | Cotisation minimale | Par an et par copropriétaire (100 mm sur 1 000) |
|---|---|---|
| 10 000 € | 500 € | 50 € |
| 20 000 € | 1 000 € | 100 € |
| 50 000 € | 2 500 € | 250 € |
| 100 000 € | 5 000 € | 500 € |
Le compte bancaire séparé obligatoire
Les sommes versées au fonds de travaux doivent être déposées sur un compte bancaire séparé du compte courant du syndicat. Ce compte est ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Les intérêts générés par ce compte appartiennent au fonds de travaux et ne peuvent pas être versés aux copropriétaires.
Le fonds de travaux est attaché au lot et non au copropriétaire. En cas de vente, le vendeur ne peut pas récupérer sa cotisation au fonds de travaux : elle reste acquise à la copropriété et est transmise à l'acquéreur.
Quels travaux peut-on financer avec le fonds ?
- Travaux sur les parties communes et équipements communs (ravalement, toiture, ascenseur, chaudière collective…).
- Travaux prescrits par des injonctions administratives (sécurité des façades, mise en conformité).
- Travaux préconisés par le diagnostic technique global (DTG).
- Travaux votés à la majorité requise en assemblée générale.
Le fonds de travaux ne peut PAS financer les charges courantes d'entretien, les honoraires de syndic, ni aucune dépense du budget prévisionnel courant.
Le diagnostic technique global (DTG)
La loi ALUR a également créé le diagnostic technique global (DTG), obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans mis en copropriété pour la première fois, et optionnel (mais recommandé) pour les autres. Le DTG évalue l'état de conservation de l'immeuble sur 10 ans et permet de calibrer le montant du fonds de travaux au-delà du plancher légal de 5 %.
Gestion pratique avec SyndicEasy
SyndicEasy intègre nativement la gestion du fonds de travaux ALUR : calcul automatique de la cotisation minimale à partir du budget prévisionnel, suivi du solde sur le compte séparé, et alerte si la cotisation votée en AG est inférieure au seuil légal. Vous êtes protégé contre les oublis et les non-conformités.