Les appels de fonds sont l'outil central de la gestion financière d'une copropriété. Chaque trimestre (en général), le syndic réclame à chaque copropriétaire sa quote-part des charges. Cette répartition repose sur un système de tantièmes ou de millièmes inscrit dans le règlement de copropriété.
Tantièmes et millièmes : quelle différence ?
Les tantièmes représentent la quote-part de chaque lot dans les parties communes générales de l'immeuble. Le règlement de copropriété attribue à chaque lot un nombre de tantièmes. La somme totale de tous les tantièmes est généralement de 1 000 (on parle alors de millièmes) ou de 10 000 selon les immeubles.
Par exemple, dans un immeuble de 10 appartements avec 1 000 millièmes au total : un appartement de 120 m² au dernier étage pourrait avoir 150 millièmes, tandis qu'un studio de 25 m² au rez-de-chaussée en aurait 45.
La formule de calcul d'un appel de fonds
Pour calculer la quote-part d'un copropriétaire pour un appel de fonds trimestriel, appliquez cette formule :
Quote-part = (Budget annuel ÷ 4) × (Millièmes du lot ÷ Total des millièmes)
Exemple chiffré complet
Prenons une copropriété avec un budget prévisionnel annuel de 24 000 €, une base de 1 000 millièmes, et deux copropriétaires :
| Lot | Millièmes | Appel T1 (6 000 € ÷ 4) | Calcul |
|---|---|---|---|
| Appartement A (150 mm) | 150 | 900,00 € | 6 000 × 150/1 000 |
| Appartement B (80 mm) | 80 | 480,00 € | 6 000 × 80/1 000 |
| Studio C (45 mm) | 45 | 270,00 € | 6 000 × 45/1 000 |
| Appartement D (120 mm) | 120 | 720,00 € | 6 000 × 120/1 000 |
| Appartement E (100 mm) | 100 | 600,00 € | 6 000 × 100/1 000 |
Avec SyndicEasy, ce calcul est automatisé dès que vous avez saisi le budget et les millièmes de chaque lot. Un appel de fonds pour 10 copropriétaires est généré en quelques secondes.
Les différents types d'appels de fonds
- Appel de fonds courant (art. 35-1) : les charges d'exploitation trimestrielles, sur la base du budget prévisionnel voté en AG.
- Appel de fonds de travaux (art. 35-2) : pour financer des travaux votés en AG, avec un calendrier de versements spécifique.
- Avance de trésorerie (art. 45-1) : versement initial destiné à constituer une réserve de trésorerie, en général 1/6 du budget prévisionnel.
- Appel pour le fonds travaux ALUR (art. 14-2) : cotisation annuelle obligatoire pour toute copropriété de plus de 5 ans.
Fréquence et délais
La loi ne fixe pas de fréquence obligatoire pour les appels de fonds courants. Dans la pratique, la quasi-totalité des copropriétés opte pour une fréquence trimestrielle, avec des appels aux 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. Le paiement est généralement exigible dans les 15 jours suivant l'appel.
Que faire en cas d'impayés ?
Un copropriétaire qui ne règle pas ses appels de fonds dans les 30 jours peut se voir réclamer des intérêts au taux légal. Après mise en demeure sans résultat, le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir une injonction de payer. En cas de vente du lot, les arriérés sont réclamés prioritairement sur le prix de vente (privilège immobilier spécial du syndicat).
Astuce : avec SyndicEasy, chaque copropriétaire reçoit automatiquement un récapitulatif de son solde et un rappel en cas de retard de paiement.